Новий договір про цільову вартість приймає основну структуру популярного договору проектування та створення JCT, але повністю змінює основу оплати з поточної відшкодованої моделі з фіксованою ціновою моделлю, де підрядник відшкодовується за фактичні понесені витрати, плюс фіксований накладний та прибуток. У новій формі договору цільових витрат сторони поділяють ризик ціноутворення за допомогою цільового механізму витрат, що визначають відповідальність підрядника або сплачувати “біль”, або заробляти “прибуток”, залежно від того, чи закінчуються остаточні витрати, або під цільовою вартістю, при цьому цільові витрати скориговані з відповідних питань. JCT заявив, що це було вироблено у відповідь на попиту на ринку.
Енн-Марі Фріель, експерт з питань контракту та будівництва в Pinsent Masons, сказала: “Для користувачів, які готові зробити зміну мислення, необхідний для роботи по-іншому, договір цільової вартості JCT має великий потенціал для досягнення кращих результатів проекту та заохочення спільної роботи”.
Останніми роками JCT публічно визнав посилену прихильність до співпраці. Це відображалося в оновленнях 2024 року до його контрактних наборів. Однак, хоча це було корисним першим кроком, щоб по -справжньому контракт у спільній роботі, визнано, що моделі, що відшкодовуються витратами, набагато частіше працюють успішно. Фіксовані цінові моделі, як правило, не заохочують відкритий обмін комерційною інформацією та вимагають від підрядника постійні претензії, щоб збільшити ціну в будь -якому випадку змін чи будь -яких інших безфітерних заходів, що відбуваються.
Популярна модель дизайну та побудови фіксованих цін найкраще працює, коли сторони договору точно знають, що їм потрібно з самого початку закупівлі, і тому вони можуть повністю передати це підряднику. Якщо в дизайні є високий рівень невизначеності, або велика ймовірність інструктажу суттєвих змін, це підриває передачу ризику підряднику та стирає ціну та програму визначеності.
Фріель сказав: “Ми перебуваємо на дуже зайнятому будівельному ринку, з підвищенням тиску на кінцеві ресурси, в той час, коли будівельні проекти стають все більш складними та динамічними. Багато підрядників та їх акціонерів стають проти фіксованих цінових контрактів, і все більше неохоче бачать, що підприємства здійснюють дорогоцінні ресурси до доставки проектів, які ризикують генерувати значні збитки проти фіксованої ціни”.
Для розробників, що орієнтуються на комерційну та регуляторну невизначеність у секторах швидкого переміщення, все більше важливо підтримувати гнучкість у процесі проектування та управління будівництвом.
Фріель сказав: “У швидко рухливих секторах ми спостерігаємо тенденцію, за якою фіксовані ціни забезпечуються в значною мірою попередньою основою, виходячи з завершення дизайну, що підриває цінову впевненість. бути успішним ».
Ці особливості можуть включати інвестиції в людей та поведінку, сильні сучасні можливості управління контрактами, сильне управління, що лежить в основі прийняття рішень, та загальний підхід «відкрита книга». Якщо цього неможливо досягти, це може призвести до ризику обох сторін.
“Представлення цільового договору про витрати не буде магічною кулею, і його потрібно звертатися в повному обізнанні про інші особливості успішного спільного договорів. Поправки JCT 2024 є корисним початком щодо досягнення деяких із них, але, можливо, потрібно буде взяти подальше, щоб дійсно забезпечити, щоб вигоди можна було відчувати.
Сторони, як правило, виявлять, що використання цільової моделі витрат пронизує інші комерційні дискусії щодо відповідальності, оскільки це є основним зрушенням комерційного підходу. Для підрядників розуміння, які витрати, які виникають, не підлягають стягненню, є одним із комерційних уроків для навчання.
Новий підхід дотримується занепокоєння, порушених у будівельній книзі приватного сектору Ради з питань будівництва, «Довіра та продуктивність» (84 сторінки/4,75 кб PDF), яка була опублікована для вирішення постійних проблем з продуктивністю в будівництві Великобританії. Звіт критикує традиційну модель дизайну та побудови фіксованих цін, підкреслюючи його схильність до створення змагальних відносин, придушення інновацій та зміна надмірного ризику для підрядників. Він стверджував, що ця модель часто призводить до поганих результатів, включаючи перевищення витрат, затримки та проблеми якості, особливо при використанні неналежного для складних чи невизначених проектів. Натомість виступає в книзі «Книга» за більшою кількістю підходів до закупівель, таких як залучення раннього підрядника та механізми спільного ризику/винагороди, для підвищення продуктивності та довіри в ланцюзі поставок. Це тісно узгоджується з договором цільової вартості JCT.
Однак Майк Аллан, експерт з будівництва розвитку в Pinsent Masons, закликав обережно ентузіазм щодо використання цієї нової форми.
“JCT заявив, що на це є попит на ринок. Це ще належить побачити. Багато комерційних фінансуючих нерухомості та розробників одружуються для одноразової суми, дизайну та будівництва з повним переказом ризику. Перехід до більш спільної моделі договору з спільними ризиками може бути не дорогою, яку вони готові подорожувати, якщо попиту/постачання підрядників сили ресурсів”, – сказав Аллан.